Rent-to-Buy vs Mutuo vs Affitto - Confronto Patrimonio
L'unico calcolatore italiano che confronta Rent-to-Buy (affitto con riscatto), Mutuo e Affitto puro calcolando il patrimonio netto reale a 5, 10 o 15 anni. Con tassi mutuo e canoni 2026.
Fonti utili e di riferimento:
📊 Rent-to-Buy vs Mutuo vs Affitto
Confronta 3 scenari di accesso alla casa su un orizzonte temporale
🏠 Immobile
Valore di mercato dell'immobile
Periodo di confronto (1-40 anni)
Stima crescita valore immobile
Esempi rapidi:
Area di formazione
Guide, definizioni, formule e tabelle di riferimento.
Fonti: Facile.it, MutuiOnline, Idealista (febbraio 2026). I valori di default del calcolatore sono basati su queste medie.
| Parametro | Valore 2026 |
|---|---|
| Tasso mutuo fisso medio | 2,85% - 3,50% |
| Tasso mutuo variabile | 2,33% - 2,50% |
| Affitto medio nazionale | €15,8/mq/mese (+8,1%) |
| Affitto Milano | €23,7/mq/mese |
| Affitto Roma | €19,2/mq/mese |
| Rivalutazione immobiliare media | 1,5% - 2,0% annuo |
Il rent-to-buy (o affitto con riscatto) è un contratto introdotto dal D.L. 133/2014("Sblocca Italia") che permette di abitare un immobile in affitto con la possibilità di acquistarlo in futuro, scalando dal prezzo una parte dei canoni già versati.
Il canone mensile è maggiorato rispetto a un normale affitto perché include sia la componente di godimento (affitto) sia una componente di acconto sul prezzo. Al termine del periodo concordato (tipicamente 3-7 anni), l'inquilino può esercitare il riscatto a un prezzo bloccato fin dall'inizio.
Con il Piano Casa 2026-2030, il Governo sta incentivando questo strumento per facilitare l'accesso alla prima casa senza dipendere immediatamente da un mutuo bancario.
Il nostro calcolatore confronta il patrimonio netto reale dopo X anni in 3 scenari:
🏠 Rent-to-Buy
Fase 1: affitto con acconto. Fase 2: riscatto con mutuo residuo. Patrimonio = valore immobile rivalutato − debito residuo.
🏦 Mutuo
Anticipo + rata mensile. Costruisci equity da subito. Patrimonio = valore immobile rivalutato − debito residuo mutuo.
🔑 Affitto Puro
Canone a fondo perduto, ma anticipo e differenza rata investiti. Patrimonio = valore investimenti composti.
Il confronto include la rivalutazione immobiliare, gli interessi del mutuo, e il rendimento degli investimenti alternativi.
Dopo il confronto patrimoniale, approfondisci rata e costo interessi con i calcolatori mutuo dedicati.
Metodo di calcolo
Si confrontano i flussi di affitto con riscatto, mutuo e affitto puro per stimare patrimonio finale e costo totale.
Dati e fonti
Limiti del risultato
- Agevolazioni prima casa e casi speciali possono cambiare le imposte.
- Non sostituisce il conteggio del notaio o dell Agenzia delle Entrate.
- Le imposte locali e i casi particolari non sono tutti modellati.
Ultimo aggiornamento
16 febbraio 2026 (in linea con calculatorsList.ts)
Riferimenti normativi
- D.L. 133/2014: rent to buy.
- Codice Civile: disciplina contrattuale di riferimento.
- Agenzia delle Entrate: trattamento fiscale dei canoni.
Domande Frequenti
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