Quando si paga IVA invece dell'imposta di registro?

Si paga IVA quando si acquista da un'impresa di costruzione o da chi ha ristrutturato l'immobile per la rivendita. In questo caso: IVA 4% (prima casa) o 10% (seconda casa), più imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale di €200 ciascuna.

Il calcolo sostituisce il conteggio del notaio?

No. Il risultato è una stima utile per il budget iniziale. Il conteggio ufficiale dipende dall'atto, dalla rendita catastale aggiornata, dal venditore, dalle agevolazioni applicabili e dalle verifiche del notaio.

💰 Finanza

Calcolo Imposte Acquisto Casa

Calcola tutte le imposte per l'acquisto di un immobile: registro, IVA, ipotecaria e catastale. Scopri le agevolazioni prima casa e confronta i costi.

Fonti utili e di riferimento:

🏛️ AdE - Imposte Acquisto Casa

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Calcola tutte le imposte: registro, IVA, ipotecaria e catastale

💰 Prezzo di Acquisto (€)

Il prezzo dichiarato nell'atto di compravendita

🏡 Tipo di Casa

👤 Tipo di Venditore

📑 Rendita catastale (€, facoltativa)

Se la inserisci, le imposte si calcolano con il prezzo-valore sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110), anche se inferiore al prezzo. Vale solo per acquisti da privato e va richiesto nell'atto. Lascia vuoto per calcolare sul prezzo.

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Valore Catastale

Rendita catastale × 1,05 × 110 (prima casa) o × 120 (altri immobili)

Base Imponibile

Prezzo dichiarato oppure, da privato con prezzo-valore, il valore catastale (anche se inferiore al prezzo)

Imposte da Privato

Registro 2% (prima casa) o 9% (altri), minimo €1.000 + Ipotecaria €50 + Catastale €50

Imposte da Impresa

IVA (4% o 10%) + Registro €200 + Ipotecaria €200 + Catastale €200

Totale Imposte

Somma di tutte le imposte applicabili secondo il tipo di acquisto

Metodo di calcolo

Il calcolatore applica le aliquote 2026 confermate dall'Agenzia delle Entrate. Acquisto da privato: registro 2% (prima casa) o 9% (altri immobili), in ogni caso non inferiore a 1.000 euro, più ipotecaria 50 euro e catastale 50 euro. Acquisto da impresa con IVA: IVA 4% (prima casa), 10% (altri) o 22% (A/1, A/8, A/9) sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Base imponibile: il prezzo dichiarato; se inserisci la rendita catastale e acquisti da privato, applica il prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1, c. 497) e la base diventa rendita x 1,05 x 110 (prima casa) o x 120 (altri immobili), anche quando è inferiore al prezzo. Non sono applicate esenzioni under 36: la misura è scaduta.

Dati e fonti

Limiti del risultato

Il calcolo è una stima: l'importo reale dipende dal regime fiscale del venditore (privato, impresa, agricola), dalla destinazione catastale e da eventuali agevolazioni regionali.
Il prezzo-valore vale solo per acquirenti persone fisiche che non agiscono in impresa, per vendite non soggette a IVA, e deve essere richiesto nell'atto: il calcolatore lo applica solo se inserisci la rendita catastale e acquisti da privato. Se la richiesta non viene fatta la base resta il prezzo.
Le agevolazioni prima casa richiedono requisiti specifici (residenza nel comune entro 18 mesi, non titolarità di altri immobili nello stesso comune, vendita della precedente prima casa entro 2 anni, ecc.) che il calcolatore non verifica.
Non applica l'esenzione under 36 (art. 64 D.L. 73/2021): la misura è scaduta con gli atti del 31 dicembre 2023 (2024 solo con preliminare registrato entro il 2023) e nel 2026 gli under 36 pagano le imposte prima casa ordinarie. Il Fondo di garanzia Consap riguarda il mutuo, non le imposte d'atto.
Le pertinenze (cantina, garage) seguono aliquote separate non automaticamente incluse.
Non sostituisce il preventivo del notaio o la consulenza del commercialista.

Ultimo aggiornamento

13 settembre 2026 (in linea con calculatorsList.ts): aliquote 2026 confermate, prezzo-valore con rendita catastale, minimo 1.000 euro anche sul 9%, agevolazioni under 36 rimosse perché scadute.

Riferimenti normativi

D.P.R. 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro), art. 1 Tariffa Parte Prima (2% e 9%, minimo 1.000 euro) e nota II-bis (prima casa).
L. 266/2005, art. 1, c. 497 (prezzo-valore): base imponibile pari al valore catastale su richiesta dell'acquirente persona fisica, per cessioni non soggette a IVA.
D.L. 70/1988, art. 3, c. 48 (rivalutazione 5% della rendita); D.M. 14 dicembre 1991 (moltiplicatore base 100 per fabbricati gruppo A e C/2, C/6, C/7), rivalutato del 10% dalla L. 350/2003, art. 2, c. 63 (110) e del 20% dal D.L. 168/2004, art. 1-bis, c. 7 (120), salvo prima casa che resta a 110.
D.Lgs. 23/2011, art. 10: dal 1° gennaio 2014 ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna per i trasferimenti soggetti a registro proporzionale.
D.P.R. 633/1972 (decreto IVA), tabella A parte II e III: aliquote 4% e 10%.
D.Lgs. 347/1990: imposte ipotecaria e catastale.
D.L. 73/2021, art. 64, c. 6-11: agevolazioni under 36 per atti dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023 (2024 con preliminare registrato entro il 2023), non prorogate.
L. 207/2024, art. 1 c. 113-115: Fondo di garanzia prima casa Consap prorogato al 31 dicembre 2027.
L. 199/2025 (Bilancio 2026): nessuna modifica alle aliquote di registro, ipotecaria e catastale.

🏡

Prima Casa

Registro: 2% (minimo €1.000) Ipotecaria: €50 Catastale: €50 IVA (da impresa): 4% + €200 x 3 Prezzo-valore: rendita × 1,05 × 110

🏘️

Seconda Casa

Registro: 9% (minimo €1.000) Ipotecaria: €50 Catastale: €50 IVA (da impresa): 10% (22% lusso) + €200 x 3 Prezzo-valore: rendita × 1,05 × 120

📍

Requisiti Prima Casa

Immobile nel comune di residenza o dove si trasferirà la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.

💰

Base Imponibile

Prezzo dichiarato nell'atto; da privato, con la richiesta del prezzo-valore, il valore catastale anche se inferiore al prezzo. Con IVA sempre il prezzo.

🏗️Acquisto da Impresa

Se acquisti da un'impresa di costruzione o da chi ha ristrutturato per rivendita, si paga IVA invece dell'imposta di registro.

💰Agevolazioni Prima Casa

Le agevolazioni prima casa possono far risparmiare migliaia di euro. Verifica sempre i requisiti prima dell'acquisto.

📋Verifica con Notaio

I risultati sono stime. Per importi ufficiali consulta sempre un notaio o commercialista prima dell'acquisto.

📊Mutuo e Detrazioni

Le imposte di acquisto non sono detraibili. Tuttavia, puoi detrarre gli interessi del mutuo (19% fino a €4.000 annui per prima casa).

Le imposte sull'acquisto casa in Italia variano significativamente tra prima e seconda casa, e tra acquisto da privato o da impresa. L'imposta principale è l'imposta di registro: di regola si calcola sul prezzo, ma chi acquista da un privato può chiedere nell'atto il "prezzo-valore" (Legge 266/2005, art. 1, c. 497) e pagarla sul valore catastale, quasi sempre più basso del prezzo di mercato.

Quando serve calcolarlo? Prima di fare un'offerta per un immobile, per sapere esattamente quanto budget aggiuntivo serve oltre al prezzo. Le imposte possono variare da €1.000 (prima casa economica) a decine di migliaia di euro (seconda casa di pregio).

Esempio: Acquisto prima casa da privato a €200.000, rendita catastale €600, con richiesta del prezzo-valore. Valore catastale = 600 × 1,05 × 110 = €69.300. Imposta di registro = 69.300 × 2% = €1.386 + €50 ipotecaria + €50 catastale = totale €1.486. Senza prezzo-valore il registro sarebbe 200.000 × 2% = €4.000 (totale €4.100).

Imposta Registro = Base imponibile × Aliquota% (minimo €1.000) Valore Catastale (prezzo-valore) = Rendita × 1,05 × Moltiplicatore (110 o 120)

Prima casa: aliquota 2%, moltiplicatore 110. Altri immobili: aliquota 9%, moltiplicatore 120. Il minimo d'imposta di registro è €1.000 in entrambi i casi.

Domande Frequenti - Imposte Acquisto Casa

Acquistando da privato si pagano l'imposta di registro proporzionale (2% prima casa, 9% altri immobili, in ogni caso minimo 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna, sia per la prima che per la seconda casa (D.Lgs. 23/2011, art. 10, in vigore dal 2014). Se acquisti da impresa con vendita soggetta a IVA si paga l'IVA (4% prima casa, 10% altri immobili, 22% se di lusso) e registro, ipotecaria e catastale diventano fisse a 200 euro ciascuna.

Da privato: imposta di registro 2% (minimo 1.000 euro) sul prezzo o, se richiedi il prezzo-valore, sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110), più 50 euro di ipotecaria e 50 euro di catastale. Esempio AdE: rendita 900 euro e prezzo 200.000 euro, con prezzo-valore la base è 103.950 euro e il registro 2.079 euro; senza prezzo-valore il registro è 4.000 euro. Da impresa con IVA: IVA 4% sul prezzo più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale.

Da privato cambia solo l'aliquota di registro: 2% per la prima casa contro 9% per gli altri immobili (minimo 1.000 euro in entrambi i casi); ipotecaria e catastale sono 50 euro fisse ciascuna in entrambi i casi. Cambia anche il moltiplicatore catastale del prezzo-valore: 110 per la prima casa, 120 per gli altri immobili. Da impresa: IVA 4% contro 10% (22% per A/1, A/8, A/9). La prima casa deve trovarsi nel comune di residenza o in quello in cui si trasferisce la residenza entro 18 mesi.

Di regola la base è il prezzo dichiarato nell'atto. Se acquisti da un privato (vendita non soggetta a IVA) puoi chiedere al notaio il prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1, c. 497): la base diventa il valore catastale, cioè rendita catastale × 1,05 × 110 per la prima casa o × 120 per gli altri immobili, anche se è inferiore al prezzo. Non si usa mai il maggiore tra i due. Con vendita soggetta a IVA la base è sempre il prezzo.

No. L'esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale e il credito d'imposta pari all'IVA per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro (art. 64 del D.L. 73/2021) valevano per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023, oppure entro il 31 dicembre 2024 se il preliminare era stato registrato entro il 31 dicembre 2023. Nel 2026 un under 36 paga le imposte prima casa ordinarie: registro 2% (minimo 1.000 euro) o IVA 4%, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale (200 + 200 se si acquista da impresa con IVA). Resta invece attivo il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, che copre fino all'80% del mutuo per under 36 e altre categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro, prorogato al 31 dicembre 2027 dalla L. 207/2024 (art. 1 c. 113-115).